В принципе начало всему было положено еще в 2022 году: тогда, согласно брокерской статистике, по итогам первых трех кварталов доля сделок с полностью готовыми офисами достигла 79% от общего объема (против 55% в 2021 году). В 2023 году ничего не изменилось: спрос на офисы с отделкой в разы превышает спрос на офисы, на обустройство которых новый хозяин (постоянный или временный, не важно) должен тратиться дополнительно.
«Десять лет назад многие арендаторы, особенно крупные, отдавали предпочтение помещениям в формате shell & core. Они вкладывали средства в fit-out, чтобы создать пространство, максимально адаптированное под себя и свои задачи. Сейчас компании стремятся оптимизировать расходы, сокращают затраты на ремонт и ищут готовые помещения с отделкой», — так обрисовывает ситуацию генеральный директор и основатель компании Apollax Space Иван Гуськов.
Очевидно, что одна из причин, по которой арендаторы больше не хотят вкладываться в CAPEX, — рост цен на рынке офисного fit-out, услуг по отделке и инженерного оснащения помещений, считают эксперты компании. Ведь главная финансовая составляющая fit-out — материалы и инженерное оборудование, которые сильно поднялись в цене. По оценкам экспертов, появившийся в начале кризиса дефицит товаров удалось постепенно нормализовать — помогли параллельный импорт и появление российских аналогов, однако остались такие проблемы, как задержка сроков доставки и рост цен. Причем цены поднялись на товары как зарубежных, так и российских производителей: за последние полтора-два года стоимость почти по всем позициям выросла прямо пропорционально курсу доллара — примерно на 15-20%, говорят в Apollax Space.
Игроки рынка, с которыми побеседовал BFM.ru, тоже назвали спрос на офисы с отделкой ярко выраженным трендом 2023 года. При этом они обратили внимание на ряд важных деталей.
Александр Алейников, коммерческий директор компании Pridex:
«По нашей оценке, стоимость офисной отделки за год увеличилась в среднем на 20%, и в целом цены на строительную продукцию за год увеличились на 15-20%. Подобная динамика связана в первую очередь с дефицитом кадров в строительной отрасли в целом: в 2023 году было запущено большое число крупных инфраструктурных проектов по всей стране, включая туристические и производственные комплексы, аэропорты и так далее, продолжили расти объемы нового строительства в жилом сегменте — в том числе в новых регионах, куда перенаправляется значительное количество ресурсов. Это привело к кратному увеличению спроса на квалифицированную рабочую силу и росту затрат на ФОТ более чем на 30%. Свою роль также сыграли скачки инфляции и ослабление рубля; прежде всего это сказалось на стоимости материалов и оборудования, которые содержат в себе импортные компоненты. Мы ожидаем сохранения всех этих тенденций и в 2024 году, что определенно усилит текущую динамику рынка».
Алексей Зародов, партнер архитектурного бюро Syntaxis:
«Сейчас на рынке довольно мало вакансии качественной офисной недвижимости, и назревает дефицит площадей, который девелоперы не успевают синхронно восполнять. Многие объекты выкупаются целыми корпусами или этажами, а в следующем году прогнозируется рост числа запросов на проектирование офисов в целом. Крупным игрокам и при работе с большими площадями или несколькими активами одновременно проще заключать выгодные контракты с поставщиками за счет их объемов. В целом стоимость реализации офисной недвижимости составляет от 100 тысяч рублей за квадратный метр без учета установки мебели. На данный момент каких-то значимых проблем с поставками материалов для строительства и интерьерной работы не наблюдается. Многие сумели найти альтернативных производителей, каналы поставок, наладить их стабильное функционирование и нащупать ценовой баланс. К тому же часть компаний из Европы самостоятельно нашли обходные пути для продажи своих товаров в России. Есть определенные, но не критичные сложности с подбором и закупками различной инженерии, но и они решаемы. В целом рынок всегда подстраивается под обстоятельства, какими бы жесткими и категоричными они ни казались с разных сторон».
Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента компании West Wind Group:
«Рост спроса на офисы с отделкой идет из 2022 года, и в 2023-м он оформился в долгосрочный тренд. Арендаторам стало сложнее планировать работу на месяцы и годы вперед, так как ситуация на рынке и в экономике в целом меняется слишком быстро. Поэтому компаниям важно, чтобы у них была возможность в считанные дни сменить офис независимо от того, по каким причинам требуется переезд. Кроме того, обустройство в новом помещении должно занимать минимум ресурсов, чтобы не отвлекать их от основных бизнес-задач. Также делать ремонт „под себя“ стало финансово более обременительно, чем в предыдущие годы: сказался уход западных брендов, усложнение логистики, повышение цен на стройматериалы из-за инфляции и колебаний курсов валют. Особенно сильно выросли затраты на отделку премиум-класса, поскольку для нее нужны дорогие материалы высокого качества. Арендаторы и многие собственники предпочитают уйти от перечисленных забот, поэтому сделки по офисам в состоянии shell & core в 2023 году почти прекратились. Более того, увеличивается число запросов на помещения с мебелью: еще в 2022 году меблировкой интересовались менее половины арендаторов, сейчас этот показатель вырос до 90%. Стоит отметить, что помещениями с мебелью в последнее время интересуются не только арендаторы, но и будущие собственники: просмотры перед сделкой все чаще заканчиваются вопросом „останется ли мебель?“ или „будет ли помещение оснащено мебелью?“. Инвесторам покупка офиса „под ключ“ позволяет сразу сдать его в аренду, а компаниям, приобретающим помещение под себя, — начать работу в нем без задержек и дополнительных затрат».
Что касается предложения, то лотов с отделкой и мебелью становится все меньше, делится наблюдениями эксперт. «Офисы, которые освободили западные компании, практически все „ушли“ еще в 2022-м. Они были высокого класса, с качественным ремонтом и пользовались огромным спросом. Открывшихся в 2023 году БЦ недостаточно, чтобы покрыть потребности бизнеса в качественных офисах „под ключ“. Помещения премиум-класса с отделкой и мебелью заполняются быстро. К примеру, в наших БЦ вакансия нулевая, а если и освобождается тот или иной офис, то договоры с новыми арендаторами заключаются еще до выезда предыдущих», — отмечает Елизавета Ильюхина.
Для тех участников рынка, которых сегодня интересует покупка или аренда офисов класса А/В+ (в том числе в состоянии shell & core), консалтинговая компания CORE.XP и архитектурное бюро ABD Architects провели исследование и составили гид по стоимости отделки офисов в Москве*. Информация основана на данных за 2023 год, предоставленных 12 подрядными организациями, которые совокупно выполнили проекты общей площадью 293 тысячи квадратных метров. Вот лишь несколько цифр и фактов, которые приводят авторы исследования.
Согласно его результатам, общестроительные работы — это около 32% от стоимости проекта. При этом затраты на инженерные системы составляют примерно 43% от общей стоимости, иные затраты включают такие позиции, как разработка проектной документации, управление проектом, непредвиденные расходы и ряд других.
Стоимость затрат на отделку офисного квадратного метра (в зависимости от категории) находится в диапазоне от 92 тысяч до 255 тысяч рублей (без НДС). Рост стоимости за год составил от 13% до 40% — опять же в зависимости от категории отделки. Стоимость рабочего места, состоящего из стола и рабочего кресла, сегодня составляет 67 286 рублей (без НДС).
Среди главных причин упомянутого ценового роста исследование называет удорожание стоимости рабочей силы в строительстве на 50-80% (из-за дефицита кадров и значительной инфляции), удорожание стоимости материалов, прямо пропорциональное росту валютного курса, увеличение срока поставок импортных материалов (в полтора-два раза по сравнению с 2021 годом), что привело, в частности, к росту цен на электрические и слаботочные системы на 50% в высококлассном и на 35% в экономсегменте.
По прогнозам, которые делает директор департамента управления проектами строительства и внутренней отделки помещений компании CORE.XP Михаил Каплун, увеличение стоимости отделки одного квадратного метра офиса сохранится и в 2024 году. «Колебания курсов валют, удорожание стоимости рабочей силы — все это скажется на конечной стоимости квадратного метра офисной отделки, которая может увеличиться на 8-12% в базовом варианте», — предполагает эксперт.
